Trong bộ luật nhà đất hiện hành vẫn còn nhiều bất cập về các chính sách mua bán. Nếu như là người không để ý rất dễ hiểu lầm với những điều được nêu ra trong bộ luật. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích của mỗi cá nhân.
“Nắn” lại chế định?
giả dụ đặt mối quan hệ giữa các chủ thể trong nền kinh tế, thị phần địa ốc hiện đang được vận động dưới sự điều tiết của những quy luật thị phần, và điều đó thống nhất mọi hoạt động của nhà sản xuất và người tiêu dùng trong quá trình trao đổi, thì các can thiệp Nhà nước không gây ảnh hưởng tới giá cả - cung cầu trên thị trường về lí thuyết được xem là hợp cơ chế thị trường, hợp lí.
Trong mối quan hệ thực tế đó trước nay, bên cạnh các chủ thể là chủ tập trung đầu tư – khách hàng nhà, các định chế như NH thương mại vẫn tham gia thị trường mang tư cách định chế trung gian - nhà cung ứng, tài trợ tín dụng, dịch vụ thanh toán… Vị thế này không đổi thay nhiều những NH “kiêm” bổ xung trách nhiệm bảo lãnh tài chính Dự án như chế định của Dự thảo.
Song, để đúng cơ chế thị trường, thì can thiệp của các “quy định” sở hữu thể sẽ trở nên cưỡng ép giả dụ cào bằng, buộc phải mọi Công trình, mọi chủ ưu tiên đầu tư đều tham gia “mua” bảo lãnh, (với sự chọn lựa người “bán” được khuyên tôi là “các NHTM”) khi mà, chủ ưu tiên đầu tư và người tiêu dùng đều có quyền lựa chọn “khẩu vị” rủi ro. Tương tự như người tiêu dùng tương lai cần quyết định khẩu vị rủi ro của chính mình nếu tuyển lựa ngân hàng để gửi tiền và giao dịch (trường hợp những cổ đông OceanBank hay cổ đông NH Xây dựng bị mất tiền lúc NH được mua lại có giá 0 đồng là 1 chẳng hạn đúng của ưu tiên đầu tư theo cơ chế thị trường). bởi vậy, cho dù đặt BĐS là 1 ngành nghề Nhà nước có trách nhiệm và nghĩa vụ đảm bảo trật tự, đảm bảo an sinh xã hội cho người dân và không thể không có sự can thiệp của các quy định, chế định, thì những quy định, chế định này về dài lâu càng cần được tham chiếu theo nghĩa vận động, điều tiết của cơ chế thị phần.
có lẽ để dung hòa giữa 2 điểm này và hướng đến 1 “cơ chế thị trường”có vẻ “thị trường” hơn, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cũng đã đề xuất thay đổi, “nắn” quy định trong Dự thảo, thành : “Khi các bạn, thuê mua sắm BĐS hình thành trong ngày mai có yêu cầu thì chủ ưu tiên đầu tư Công trình BĐS nhà ở tạo ra trong tương lai phải chấp hành bảo lãnh phận sự tài chính của chủ ưu tiên đầu tư với người mua lúc chủ ưu tiên đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết có khách hàng”.
Theo đề xuất, cơ quan soạn Dự thảo sẽ cần quan tâm hơn nữa về “quyền” của quý khách, cũng như “quyền” chủ tập trung đầu tư. Theo đó, cả chủ tập trung đầu tư và khách hàng đều có thể được không bắt buộc, đề nghị tuân thủ phận sự bảo lãnh tài chính ngay từ giai đoạn chủ tập trung đầu tư được mở bán, huy động và người dùng được mua/ góp vốn ngay từ đầu tiên – chỉ khi vụ việc phát sinh thì NH mới vào cuộc. Điều đó cũng với nghĩa sẽ giảm thiểu được tác động của chế định theo dự thảo căn bản tới ba nhóm đối tượng DN và giảm chi phí cơ bản đến túi tiền của người tiêu dùng với những chính sách hỗ trợ ưu đãi, như HoREA đã nêu.
Các “phát sinh”
Tuy nhiên, giả dụ nói về “quyền” được tự do tăng trưởng Dự án của chủ đầu tư mà không quá nặng gánh những nghĩa vụ (bên cạnh những phận sự ban đầu như đã, đang và sẽ bắt buộc thực hiện bao gồm đóng kí quỹ khá nặng theo quy định trong Dự thảo) cũng như quyền được tự vì lựa chọn, được đảm bảo lợi ích an sinh sở hữu đồng tiền bỏ ra của người tiêu dùng – đối với sản phẩm địa ốc nói chung, lại chẳng thể không xét trong tương quan thực tiễn của thị phần địa ốc, lẫn trong sự liên thông của những định chế tài chính NH hiện nay và tương lai.
Giả định chế định sở hữu hiệu lực, việc bắt buộc các chủ ưu tiên đầu tư thực thi phận sự bảo lãnh tài chính (như Dự thảo) cho mọi Công trình là đương nhiên, thì câu hỏi đặt ra là hơn 30 NH hiện giờ (và mai sau khoảng dưới 20 NH), liệu mang đủ nguồn lực để chấp hành bảo lãnh tài chính cho hàng nghìn Công trình – đồng nghĩa chịu phận sự lớn mạnh Dự án tiếp tục hoặc hoàn trả tiền cho khách hàng ví như chủ đầu tư không chấp hành đúng cam kết sở hữu khách hàng? quyền lợi của NH từ bảo lãnh tài chính này (dựa trên phí bảo lãnh), với đủ, và sở hữu “tranh chấp”, hay chồng với quyền lợi của tổ chức cung cấp/ tài trợ tín dụng cho chủ đầu tư hoặc cho dự án? “Tham cứu chéo” năng lực của những định chế tài chính NH cũng như đáp ứng mối quan hệ tín dụng, quan hệ sân sau… của chủ đầu tư Dự án với NH hẳn là trách nhiệm phát sinh rất to lớn mà các cơ quan soạn thảo nên để ý.
Còn ví như theo đề xuất “nắn” chế định như của HoREA, thì chỉ lúc vụ việc phát sinh (chủ ưu tiên đầu tư không thực hiện đúng tiến độ), quý khách mới đề nghị chủ ưu tiên đầu tư chấp hành bảo lãnh tài chính. Nhưng thông thường nguyên bởi lúc chủ ưu tiên đầu tư đã không chấp hành tiến độ đúng cam kết, đều là nằm ở khả năng tài chính, ở vấn đề thiếu hụt vốn. Chủ đầu tư đã thiếu vốn, có nguy cơ “bể” Dự án, liệu NH nào “dại” nhảy vào cuộc bắt tay với chủ đầu tư để thực thi nghĩa vụ bảo lãnh tài chính, giả dụ đó không phải là NH nắm tài sản thế chấp đảm bảo của chủ đầu tư?
hiện tại, theo thông tin trong khoảng Văn phòng Chính phủ, NH Nhà nước Việt Nam đang dự thảo văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn các nội dung liên quan của Luật Kinh doanh BĐS 2014 và gửi lấy ý kiến của những cơ quan, tổ chức liên quan, trong đó mang nội dung về bảo lãnh bán, cho thuê mua sắm nhà ở tạo nên trong tương lai. Theo đó, phí bảo lãnh sẽ bởi chủ đầu tư Dự án trả cho NH, mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào năng lực, uy tín của chủ tập trung đầu tư Dự án và sẽ được tính vào giá bán, giá cho thuê mua nhà ở.
Suy cho cộng mọi phí bảo lãnh vẫn sẽ đổ đầu người tiêu dùng. Còn mức “phí” bảo lãnh bao nhiêu, cao hay thấp, với thể hiện được đúng năng lực thực của chủ tập trung đầu tư Dự án và đủ sức bảo lãnh niềm tin cho người tiêu dùng hay không, lại vẫn chưa thể gọi là đảm bảo.
Không có nhận xét nào: