Luật kinh doanh bất động sản bỏ sót doanh nghiệp vốn nước ngoài

Thị trường bất động sản việt nam trong thời gian gần đây đang có dấu hiệu hồi phục trở lại sau quãng thời gian đóng băng chịu sự ảnh hưởng từ nền kinh tế trong và ngoài nước. Nhà nước đã mở rộng bổ sung thêm một số chính sách ưu đãi nhằm thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài vào việt nam.

Hiện thực hóa những điểm tiến bộ trong xây dựng vào thực tế

Để sớm đưa sắc luật nói trên vào cuộc sống, Bộ Xây dựng đã hoàn thành xây dựng Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành và tổ chức lấy ý kiến phổ biến người dân, doanh nghiệp. tiếp giáp với bản dự thảo này, có nhiều ý kiến ủng hộ, nhưng cũng mang không ít ý kiến băn khoăn về tính khả thi của một số quy định tại Dự thảo.

chẳng hạn như quy định cho phép người nước ngoài được kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Đây là quy định rất mới và được thẩm định là linh động, nhưng tại Dự thảo Nghị định không sở hữu một chữ nào nói đến đối tượng này. Giải thích về vấn đề này, ông Phấn cho biết, Luật Kinh doanh BĐS đã cho phép cả tổ chức, tư nhân trong và ngoài nước được tham gia kinh doanh BĐS, nên không cần nói rõ trong Nghị định.

Cụ thể, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, tư nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô không to, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân…
Riêng đối mang tổ chức, tư nhân nước ngoài kinh doanh BĐS, bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Theo quy định, loại hình doanh nghiệp này áp dụng chung cho cả trong và ngoài nước với vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và phải có đủ năng lực về tài chính để chấp hành Công trình. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây nhà nước cũng đã bổ sung một số chính sách hỗ trợ bất động sản nhằm thu hút sự đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài.

Theo Dự thảo Nghị định, người mua sẽ không được phép bán nhà mà quyền bán nhà thuộc về chủ ưu tiên đầu tư Dự án. Trao đổi sở hữu tập trung đầu tư Bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lý giải, quy định này để tránh những trường hợp xảy ra rắc rối, kiện tụng như thời gian qua.

Cụ thể, nhiều khách hàng lúc góp vốn, chưa thực hiện hầu hết điều kiện giấy tờ đã vội bán nhà lúc Công trình chưa hoàn thành. khi mà đó, tiền thu được của các bạn nhà đã được người dùng dùng vào việc khác. quý khách tới đòi nhà của các bạn thì họ lại không với quyền bán nhà. người dùng quay ra đòi chủ đầu tư nhưng chủ ưu tiên đầu tư không bán cho khách hàng, không cầm tiền của người mua thì chẳng thể có công trình để xử lý. do đó, Dự thảo Nghị định đã quy định rõ, ngân hàng chỉ cho vay khi các bạn ký hiệp đồng mua sắm bán mang chủ đầu tư.

Trong trường hợp ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay để góp vốn tập trung đầu tư vào những Dự án BĐS thì vấn đề nằm ở chính ngân hàng với chấp nhận việc thế chấp hợp đồng góp vốn của quý khách hay không, giả dụ người dùng không sở hữu tài sản khác thế chấp. Như vậy, cũng sẽ không mang chuyện người mua hay những đối tác của người dùng mang quyền bán nhà hoặc giao nhà đó cho ngân hàng phát mại tài sản để thu hồi nợ, ngay cả lúc Dự án không có ích nhuận hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn trong tiêu thụ sản phẩm.
Dự thảo Nghị định cũng quy định rõ, chủ ưu tiên đầu tư là người được cấp phép xây dựng, là người được cấp quyền sử dụng đất cho toàn bộ Công trình và với đủ tư cách pháp nhân để được nhận sổ đỏ, theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc góp vốn cho Dự án chỉ được tính kể từ chủ đầu tư sở hữu quyền sử dụng đất. Như vậy, bản thân chủ đầu tư phải với đủ tiền để đền bù, giải phóng mặt bằng, sau đó mới được phép huy động vốn. các hình thức góp vốn nhằm huy động vốn của chủ ưu tiên đầu tư sở hữu thể kể đến như góp vốn theo hình thức liên doanh liên kết, góp vốn theo hình thức cổ phần, góp vốn theo hình thức hợp tác kinh doanh.

Khi mà đó, việc chuyển nhượng Dự án hoặc 1 phần Dự án BĐS giữa các chủ ưu tiên đầu tư là nhằm mục đích tiếp tục vững mạnh Dự án, gây ra sản phẩm cho người tiêu dùng khi chủ tập trung đầu tư cũ không còn điều kiện tài chính hoặc muốn chuyển hướng kinh doanh. bởi thế, nếu giảm nhẹ được các hồ sơ trên sẽ giảm được thời gian, chi phí vững mạnh Dự án để phục vụ nhà đầu tư được tốt hơn và không làm gia tăng giá nhà đất.

Có các lập luận như vậy, những ý kiến đóng góp của giới ưu tiên đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS không phải là không với lý khi cho rằng, mặc dù luật mới đã tiến bộ hơn so với luật cũ khi cho phép chủ tập trung đầu tư có quyền chuyển nhượng đông đảo, hoặc một phần Dự án cho chủ tập trung đầu tư khác, thay bởi vì chỉ cho phép chuyển nhượng phần nhiều Dự án như trước đây. Nhưng các quy định về chuyển nhượng Dự án BĐS như trong Luật Kinh doanh BĐS thay đổi vẫn chỉ là "bình mới, rượu cũ", chưa thật sự với nhiều cải tiến để giúp các doanh nghiệp, khách hàng, cũng như thị phần BĐS tiện dụng hơn trong hoạt động này.

Cũng theo Dự thảo Nghị định, trước lúc làm giấy tờ bàn giao, chủ ưu tiên đầu tư chuyển nhượng Dự án BĐS phải thông tin bằng văn bản cho rất nhiều các bạn (nếu có) và thông báo trên phương luôn thể thông tin đại chúng trước 15 ngày.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng Dự án BĐS là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi với thống nhất cho phép chuyển nhượng Dự án của cơ quan nhà nước sở hữu thẩm quyền, chủ tập trung đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước và cơ quan nhà nước mang thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ tập trung đầu tư nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn 30 ngày diễn ra từ ngày nhận đủ giấy tờ hợp lệ.

bắt đầu từ 1/7 tới đây, việc mua sắm bán căn hộ sẽ không phải duyệt y sàn giao dịch BĐS. không những thế, chủ tập trung đầu tư sẽ chỉ được bán căn hộ khi xây dựng xong móng Dự án. không những thế, khi Công trình chưa xây xong móng, giả dụ chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính thì phải ký hiệp đồng hợp tác ưu tiên đầu tư với các nhà đầu tư. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ ưu tiên đầu tư được nhận vốn góp của nhà đầu tư và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.

Chỉ mang nội dung khiêm tốn gồm 3 chương 19 điều, Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS đã nêu ra và giải quyết được nhiều vấn đề tồn tại trong sinh hoạt kinh doanh BĐS trong khoảng trước tới nay. bên cạnh đó, vẫn còn các băn khoăn từ thị trường chuyển đến cơ quan chủ trì xây dựng Nghị định, nhằm tiếp tục chỉnh sửa, bổ sung, hiện thực hóa những điểm tiến bộ của sắc luật này đối với sinh hoạt của thị trường địa ốc.

Xem thêm: Điều chỉnh cơ cấu lại thị trường bất động sản Việt Nam